O que é Fundo de Investimento Imobiliário?

Recebi por e-mail o anúncio de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Como o objetivo deste blog não é fazer publicidade, mas analisar as modalidades de investimentos e ajudar a educar os leitores, aproveito para falar um pouco sobre esse tipo de aplicação de recursos.

No livro “Mercado Financeiro – produtos e serviços”, o professor Eduardo Fortuna explica os fundamentos básicos dos FII:

“Esses fundos pretendem ser um agente formador de poupança estável de longo prazo. Os recursos são utilizados para fins imobiliários, dando liquidez e diluindo riscos do mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que ajudam a reduzir o preço final da obra, graças à administração de recursos em escala. Para o investidor, é uma aplicação que tem a segurança de um imóvel aliada à liquidez de um título mobiliário.” (Esclareço que título mobiliário é um ativo que pode ser negociado no mercado de capitais, como, por exemplo, uma ação.)

Em linhas gerais, trata-se de uma maneira de investir em imóveis de forma conjunta, sem as preocupações inerentes à negociação direta nesse mercado. O alto volume captado permite aos gestores do fundo negociar integral ou parcialmente bens imóveis. Seja pela valorização e futura venda destes imóveis ou a locação a terceiros, o fundo obtém retorno financeiro dos investimentos e repassa, no mínimo, 95% dos lucros aos cotistas.

O FII se constitui como um fundo fechado, ou seja, não há emissão de novas cotas. Todas as cotas emitidas no início da distribuição farão parte do investimento até o fim. O prazo para funcionamento do fundo pode ser determinado ou indeterminado.

No momento em que adquire parte destas cotas, o investidor passa a receber os lucros proporcionais à sua participação. Além do ganho de escala (aplicação conjunta), o investidor também tem a possibilidade de vender suas cotas no mercado secundário, seja na bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado para outro investidor. Ou seja, o proprietário das cotas pode negociá-las como se fosse um lote de ações.

Vamos a um exemplo prático. Imagine que o investidor tenha R$ 50.000,00. Com esse valor, ele não consegue comprar sequer meia casinha de subúrbio numa grande metrópole brasileira. Nos últimos cinco anos, o mercado imobiliário no País se valorizou demais. Pois bem, mesmo que conseguisse comprar uma pequena casa, teria que se preocupar com a burocracia própria desse tipo de transação (documentos, pagamento de impostos, etc). Além disso, como o objetivo do investidor não é morar no imóvel, mas obter lucro com o mesmo, ele terá de alugar ou vender a casa (neste último caso, por um preço maior do que pagou na compra). Assim, teria de contratar uma imobiliária para tentar localizar possíveis interessados.

Ao comprar cotas de um Fundo de Investimento Imobiliário, nosso investidor não vai se preocupar com qualquer aspecto burocrático, saberá que seu dinheiro estará aplicado em grandes empreendimentos (os FII costumam investir em imóveis comerciais, como shoppings centers) e o melhor: poderá vender a outras pessoas as suas cotas sem grandes complicações.

Claro, há riscos envolvidos no investimento. Dois são os principais perigos:

1 – O fundo não obter sucesso na gestão do patrimônio, incorrendo em prejuízo aos cotistas.

2 – Risco de liquidez. Os FII ainda possuem baixa liquidez no Brasil. Isso significa que os investidores podem encontrar dificuldade em vender as cotas. Aqui, o perigo tem similaridades com o investimento direto. Mesmo assim, a liquidez tende a ser maior que ao de um imóvel.

Os lucros dos FII são tributados na fonte a uma alíquota de 20%. Os gestores podem cobrar taxa de administração de performance.

Vou deixar aqui o link do anúncio do FFI que recebi por e-mail. Mais uma vez, digo que o interesse não é fazer publicidade do fundo, mas esclarecer os leitores. Atentem para o fato de que, das 15 páginas do material, 10 (isso mesmo, 2/3!!!) se referem aos “Fatores de Risco”. Não tenha medo. O investidor não foge do risco, ele apenas administra o risco. Vale a pena a leitura: clique aqui para acessar a apresentação.